政治局会议深读｜坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。

持续防范化解重点领域风险

政治局会议提出，要持续防范化解重点领域风险。

易居研究院研究总监严跃进指出，本次中央政治局会议对于房地产工作的定调非常清晰，要从“防范化解重点领域风险”的角度进行，既说明房地产风险依然存在且亟需化解，也说明下半年一系列政策推进，都要积极服务于风险的防范化解工作。

广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，当前房地产市场仍处于调整阶段。上半年，房地产投资对名义GDP的贡献率下降39%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“此次会议强调，坚定不移完成全年经济社会发展目标任务。因此，对房地产的态度，下半年首先要强调的是，避免因风险导致的预期再次滑坡、企业风险再次蔓延至稳健企业甚至国企，导致行业上中下游再次收缩。”

住房支持政策有待进一步发力

政治局会议提出，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策。

马泓指出，下半年政策工具箱内仍有不少举措可用于支持房地产市场平稳运行。预计下一个阶段，住房支持政策有待进一步发力，部分大城市可能会取消限制性购房政策（包括取消限购、限售等），各地住房“以旧换新”活动有望加快脚步，促进存量住房加快去化节奏，平衡好存量与增量的关系，促进房地产高质量发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，进入7月份下半月以后，5-6月的政策强力持续纾困的效应开始减弱，重点城市新房和二手房销售环比开始下降。其认为，下半年金融政策有望继续发力。房地产依旧坚持“托底，不刺激”的基调，政策会保持相对宽松的特征，比如会议提出的综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度，促进社会综合融资成本稳中有降。

马泓预计，年内房地产销售跌幅有望边际收窄，房企偿债压力减轻，一线及部分重点二线城市土地市场可能边际回暖，保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”建设项目可能会加快项目建设落地，房地产投资趋势上可能先抑后扬。

各地收购存量商品房范围将逐步扩容

政治局会议提出，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，自去年中央政治局会议首次提出市场供求关系转变，对于收购存量房用作保障性住房的呼声越来越高，今年以来，全国不少城市试点落地了政府收储商品房的模式，“517新政”提出3000亿元保障房再贷款用来收购已建成未出售的新建商品房，助力商品房去化。

王小嫱提到，保障性住房建设是房地产市场发展的关键性一环，保障中低收入水平的居民住房问题。以往保障性住房建设以拿地新建为主，今年来二手房市场挂牌量上升，去化压力较大，房屋面临流动性问题，因此收购存量房用作保障性住房的筹集能有效解决二手房的去化问题。但同时也面临较大挑战，首先二手房房源较为分散，如果收购位置分散后期运营不好管理，其次，收购价格的合理性问题，如何和业主谈判；此外，收购资金来源问题，这也是当下收储的较大痛点之一。

本次会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，为历次中央政治局会议表态内容中首次提出，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，落地速度加快，目前收购动作仍以小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，需要大城市带头起到示范作用。

加快构建房地产发展新模式

政治局会议提出，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。

王小嫱指出，自集中停贷事件以来，“保交楼”是防范房地产市场风险的重中之重。目前，在一系列政策的支持下，保交楼成效明显，房地产市场的竣工增速高于新开工增速。未来，保交楼工作仍要继续进行，防范居民购房风险，稳定社会民生，摒弃高周转、高杠杆的运营模式，构建房地产发展的新模式，促进房地产市场高质量发展。

李宇嘉还提到，鼓励内需是此次会议特别强调的，北京出台家居消费有一定借鉴意义，鼓励围绕居住和社区消费的装饰装修、家居消费、老旧小区改造、城中村改造、国企进入租赁市场，筹集保障房，存量土地盘活用作保障房等等，这些新模式都会在下半年乃至明年进行积极探索。